Kinh nghiệm xây nhà

Một mảnh đất mặt đường rộng 4 đến 6m là tài sản quý. Nhiều gia đình muốn tận dụng nó theo hai cách cùng lúc: tầng dưới mở cửa hàng hoặc cho thuê, các tầng trên là nơi ở yên tĩnh. Ba tầng là quy mô cân bằng nhất cho bài toán này, vừa đủ không gian, vừa giữ chi phí và tải trọng móng ở mức hợp lý. Bài viết chia sẻ những điều HTH Home thường trao đổi với gia chủ khi xây nhà mặt phố 3 tầng.

Nhà mặt phố khác nhà trong ngõ ở điểm nào?

• Mặt tiền là bộ mặt kinh doanh. Thiết kế phải tính chỗ đặt bảng hiệu, cửa cuốn hoặc cửa kính, ánh sáng buổi tối.
• Tầng 1 cần cao và thoáng hơn để làm cửa hàng, văn phòng hoặc cho thuê.
• Chịu ảnh hưởng của lộ giới và quy chế kiến trúc tuyến phố: chiều cao, độ vươn ban công, màu sắc mặt đứng ở một số tuyến có quy định riêng.
• Thi công sát vỉa hè nên cần che chắn kỹ, tập kết vật liệu gọn và tuân thủ giờ vận chuyển.

Gợi ý bố trí công năng từng tầng

Với lô đất sâu trên 15m, giếng trời giữa nhà gần như là bắt buộc để lấy sáng và thông gió cho các phòng ở giữa. Bài thiết kế nhà phố hẹp ngang: lấy sáng và thông gió có thêm nhiều gợi ý cho dạng nhà này.

Thiết kế mặt tiền cho nhà mặt phố 3 tầng

Mặt tiền 3 tầng có tỷ lệ khá cân, dễ tạo điểm nhấn. Một số hướng phổ biến hiện nay:

• Hiện đại tối giản: mảng tường phẳng sáng màu, cửa kính khung nhôm tối màu, dễ vệ sinh trong môi trường nhiều bụi.
• Lam chắn nắng: lam nhôm giả gỗ hoặc lam bê tông cho nhà hướng Tây, vừa giảm nóng vừa giữ riêng tư.
• Ban công xanh: bồn cây ở tầng 2, tầng 3 làm mềm mặt đứng, cần tính sẵn đường nước tưới và thoát nước.
• Tân cổ điển nhẹ: phào chỉ, vòm cửa vừa phải, hợp với các tuyến phố có nhiều nhà cùng phong cách.

Dù chọn phong cách nào, hãy để kiến trúc sư thiết kế sẵn vị trí bảng hiệu, đèn chiếu và máy lạnh. Đây là ba thứ hay làm hỏng mặt tiền nhất nếu lắp tùy tiện sau khi nhà đã xong.

Kết cấu và móng

Nhà 3 tầng trên nền đất tốt thường dùng móng băng. Đất ao lấp, đất gần sông hoặc khi nhà bên cạnh đã có dấu hiệu lún thì nên gia cố bằng cọc. Với nhà mặt phố xây sát vách, việc đào móng phải đi kèm chống văng và có biên bản hiện trạng nhà liền kề trước khi khởi công, để tránh tranh chấp khi có vết nứt.

Nếu gia đình có ý định nâng thêm tầng trong tương lai, hãy nói ngay từ đầu để kỹ sư tính móng và cột cho tải trọng lớn hơn. Chi phí tăng thêm lúc này nhỏ hơn rất nhiều so với gia cố về sau.

Lộ giới, ban công và giấy phép

Ban công, ô văng đua ra phía vỉa hè bị giới hạn theo chiều rộng lộ giới của tuyến đường, nhiều nơi còn quy định chiều cao tầng 1 và tổng chiều cao công trình. Luật Xây dựng sửa đổi có hiệu lực từ 01/7/2026 mở rộng một số trường hợp được miễn giấy phép, nhưng nhà mặt phố ở khu vực đô thị vẫn cần tra cứu kỹ quy hoạch, chỉ giới xây dựng trước khi thiết kế. HTH Home hỗ trợ gia chủ kiểm tra những thông tin này ngay ở bước khảo sát.

Tiến độ và chi phí tham khảo

Nhà mặt phố 3 tầng khoảng 60 đến 80m² mỗi sàn thường cần 3 đến 4 tháng cho phần thô và 1,5 đến 2 tháng hoàn thiện. Mặt phố lớn có thể bị giới hạn giờ chở vật liệu và đổ bê tông, làm tiến độ kéo dài thêm. Về chi phí, HTH Home đang áp dụng khung tham khảo 3.960.000 đến 5.590.000 đồng/m² cho phần thô và 10.440.000 đến 12.600.000 đồng/m² cho chìa khóa trao tay. Bảng dự toán theo từng diện tích đất có trong bài xây nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền.

Câu hỏi thường gặp

Tầng 1 nhà mặt phố nên cao bao nhiêu?

Tầng 1 kinh doanh thường được thiết kế cao hơn các tầng ở để không gian thoáng và dễ lắp bảng hiệu. Chiều cao cụ thể cần theo quy định của từng tuyến phố và tổng chiều cao cho phép.

Có nên làm tầng lửng?

Tầng lửng hợp với cửa hàng cần kho hoặc chỗ làm việc phía trên khu bán hàng. Tuy nhiên, tầng lửng làm tăng diện tích xây dựng và có thể bị tính vào số tầng, nên cần kiểm tra quy định trước.

Cho thuê tầng 1 cần thiết kế gì riêng?

Nên có lối lên tầng riêng cho gia đình, đồng hồ điện nước tách riêng cho người thuê và vệ sinh riêng ở tầng 1.

Đang có lô đất mặt phố và muốn xây 3 tầng vừa ở vừa kinh doanh? Hãy gửi kích thước lô đất cho HTH Home qua trang xây nhà trọn gói hoặc gọi 094 118 0004. Kiến trúc sư sẽ khảo sát và đề xuất mặt bằng phù hợp, kèm phối cảnh 3D mặt tiền trước khi bạn quyết định.